Revenus immobiliers : une opportunité à saisir

Pour mettre fin à une stratégie d’opti misati on des revenus immobiliers, la cession d’un usufruit temporaire ne relève plus depuis le 14 novembre 2012 du régime des plus-values, mais est considérée comme un revenu, taxable à l’IR au taux progressif.

Certains praticiens avaient toutefois remarqué le caractère ambigu du terme « usufruit temporaire ». L’administration fiscale a commenté cet été le dispositif mis en place à la fin 2012. Elle considère que le texte nouveau ne s’applique que dans le cas d’un usufruit à terme fixe ; lorsque l’opération porte sur un usufruit viag er, le gain reste taxé comme une plus-value.

De ce fait, la stratégie de cession d’usufruit reste attrayante, comme le montre une hypothèse partant d’un cas réel.

M. DUPONT, 65 ans, détient depuis 1985 l’usufruit d’un immeuble de rapport d’une valeur de 3 millions d’euros, immeuble générant 180 000 € de revenus taxables. Après prise en compte de l’IR, des prélèvements sociaux et de l’ISF, le revenu net se trouve ramené à 60 000 €. Il décide de céder un usufruit viager à une société civile soumise à l’IS, pour un prix de 2 064 000 €. Cette société va financer 50 % de l’acquisition avec un emprunt auprès d’un établissement financier (durée 10 ans, taux de 2,5 %) ; les 50 % restants donneront lieu à une créance du vendeur, inscrite en compte courant d’associé.

Les capitaux disponibles seront investis sur un contrat d’assurance vie diversifié, générant un rendement annuel estimé en première approche à 3,5 %. Le souscripteur effectuera dans un premier temps des rachats partiels sur le contrat, puis, une fois l’emprunt remboursé par la société, celle-ci procédera à des remboursements de son compte courant d’associé d’un montant équivalent. Le tableau ci-dessous montre l’évolution du contrat avec les rachats partiels sur les 10 premières années.

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Le tableau prévisionnel ci-dessous montre que la société dispose chaque année d’une trésorerie excédentaire ; cette trésorerie peut être utilisée à partir de la 11e année pour rembourser progressivement le compte courant d’associé, au rythme du besoin annuel de revenus.

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Sur un plan global, les revenus annuels du cédant sont inchangés par rapport à sa situation actuelle. Il lui reste encore à percevoir 732 000 € de remboursement de son compte courant d’associé, soit 12 années supplémentaires de ressources nettes d’impôt. Enfin, à terme, ses enfants bénéficieront des capitaux d’assurance vie..

Attention ! La société ne perçoit les revenus immobiliers que tant que l’usufruitier est vivant. En cas de décès prématuré, la société sera sans ressources, alors qu’elle doit continuer à rembourser l’emprunt. Il semble donc judicieux de mettre en place un dispositif de prévoyance (assurance décès) permettant aux bénéficiaires du contrat de prévoyance d’assurer le remboursement du capital emprunté en cas de disparition prématurée de l’usufruitier.

Dans quels cas la déconseiller ? Lorsque l’usufruitier de l’immeuble est jeune, car mettre en place cette stratégie s’inscrit dans le long terme, ce qui peut s’avérer préjudiciable si l’immeuble doit être vendu.

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Jean-François Lucq, ingénieur patrimonial