Patrimoine privé consacré à la location meublée

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Jean-François Lucq, Directeur de l’Ingenierie patrimoniale chez KBL Richelieu

Aujourd’hui, de plus en plus de particuliers s’interrogent sur l’opportunité de louer des actifs immobiliers leur appartenant, avec le mobilier le garnissant. Il nous a semblé intéressant de faire le point sur les conditions générales de ce régime, les difficultés qu’elles peuvent soulever et les opportunités qu’elles peuvent receler.

LA MISE EN PLACE D’UNE LOCATION MEUBLÉE

Hypothèse où l’actif immobilier est libre à la location

Bien que le régime fiscal soit celui applicable aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), il n’est pas nécessaire de s‘immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour louer un bien meublé, car il s’agit d’une activité civile. S’il ne souhaite avoir aucun tracas en matière comptable et administrative, le loueur a, à sa disposition, le régime du micro-BIC. Il reportera chaque année le montant de ses recettes dans une déclaration complémentaire de revenus. Ces recettes seront intégrées dans le revenu imposable après prise en compte d’un abattement forfaitaire de 50 %. Ce régime n’est applicable qu’à condition que les recettes annuelles n’excèdent pas 32 900 €.

En revanche, si les frais et charges annuels liés à la location, auxquels il conviendra d’ajouter l’amortissement du bien (entre 2 et 2,5% de la valeur de l’immeuble), dépassent largement la moitié des recettes de location, la tenue d’une comptabilité et le placement sous un régime réel d’imposition auront du sens. Ce régime est obligatoire lorsque les recettes annuelles excèdent 32 900 €, mais il est exerçable sur option (valable deux ans) lorsque les recettes sont inférieures à ce seuil.

Concernant l’immatriculation au RCS, celle-ci aura du sens si le loueur souhaite avoir une couverture sociale attachée à cette activité, ou s’il veut bénéficier de divers régimes de faveur, décrits plus bas.

Hypothèse où l’actif immobilier est loué nu

ATTENTION! Si l’actif immobilier que l’on veut louer meublé est en cours de location classique, la transformation d’un logement loué nu en logement loué meublé nécessitera l’assentiment du locataire, car la reprise du logement pour le louer meublé n’est pas un des cas de reprise prévu par la loi (congé donné pour permettre au propriétaire ou à un membre de sa famille d’habiter le logement, et congé pour vendre le bien), et le locataire pourrait s’y opposer.

Par ailleurs, si la location nue a donné lieu à constatation d’un déficit imputable sur le revenu global au cours des trois années précédentes, l’administration fiscale prétend reprendre l’économie d’impôt générée par cette imputation, si on passe en location meublée.

Les aspects pratiques de la location meublée

Outre la mise à disposition du logement, la location meublée suppose que le locataire puisse effectuer les actes de la vie courante (manger, se laver, dormir) sans avoir à fournir d’équipements. Ceux-ci doivent donc être fournis par le loueur, et leur liste doit figurer en annexe du bail. Sans le respect de ce formalisme, le locataire pourrait revendiquer avec succès l’application du régime de la location nue à son logement : bail minimum de 3 ans, conditions de reprise par le loueur strictement délimitées par la loi, etc.

Par ailleurs, dans les villes de plus de 200 000 habitants, l’activité de loueur en meublé est soumise à une autorisation administrative, rarement accordée. Par exception, aucune autorisation n’est nécessaire si le logement est la résidence principale du locataire, si le bail a une durée minimum d’un an (9 mois pour les étudiants), et si les cas de reprise au terme du bail sont ceux prévus par la loi en matière de locations nues (reprise pour y habiter, y loger un enfant…).

RÉGIME FISCAL APPLICABLE SELON QUE LA LOCATION MEUBLÉE EST PROFESSIONNELLE OU NON PROFESSIONNELLE

Critères de distinction

Pour être loueur professionnel au regard de l’impôt sur le revenu, il est nécessaire de remplir simultanément trois conditions :

  • être inscrit au registre du commerce et des sociétés,
  • réaliser annuellement plus de 23 000 € de recettes,
  • et que ces recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal, pensions de retraite incluses. En l’absence d’une de ces conditions, la location est non professionnelle.

Différences

Au niveau de la taxation des revenus, le loueur professionnel en meublé a un régime identique à celui du loueur non professionnel : application du micro-BIC et taxation après abattement de 50 %, ou détermination du revenu au régime réel d’imposition.

C’est au niveau des déficits et plus-values que le régime d’imposition se différencie : le loueur professionnel peut imputer son déficit sur son revenu global, alors que le loueur non professionnel peut simplement reporter ce deficit sur les revenus de location des 10 années suivantes. En matière de plus-value, le gain réalisé par le loueur professionnel est une plus-value professionnelle. Toutefois, s’il exerce son activité depuis plus de 5 ans, et réalise moins de 90 000 € de recettes annuelles, cette plus-value sera exonérée d’IR et de prélèvements sociaux, alors que la plus-value du loueur non professionnel sera traitée comme une plus-value immobilière de particulier, sans prise en compte des amortissements dans le prix de revient fiscal, et avec abattement pour durée de détention et exonération au bout de 30 ans.

ATTENTION! La plus-value professionnelle est exonérée d’IR et de prélèvements sociaux, mais elle est partiellement prise en compte au niveau de l’assiette des charges sociales du loueur professionnel. De ce fait, le frottement social peut être plus conséquent que le frottement fiscal du loueur non professionnel.

En matière d’ISF, le calcul du rapport entre les recettes de location et les revenus professionnels exclut des revenus professionnels les pensions de retraite. De ce fait, une personne retraitée, inscrite au RCS et réalisant au moins 23 000 € de recettes annuelles peut bénéficier de l’exonération du bien de l’assiette taxable en matière d’ISF, si elle n’a pas d’autres revenus d’activité.

En n, en matière de transmission, la location professionnelle peut bénéficier du dispositif de faveur applicable aux trans- missions d’actifs professionnels : différé de paiement des droits de succession pendant 5 ans, puis paiement fractionné sur 10 ans, le tout assorti d’un intérêt légal à taux zéro. De plus, si l’activité constitue l’activité principale de l’héritier, la transmission peut bénéficier du régime de la loi Dutreil, avec abattement de 75 % sur l’assiette taxable.

DES POINTS À GARDER À L’ESPRIT

Location meublée et SCI

La location meublée est une activité qui ne doit pas être exercée dans le cadre d’une SCI, car étant une activité industrielle et commerciale, la SCI serait aussitôt soumise à l’impôt sur les sociétés, faisant perdre une grande partie des avantages fiscaux énoncés ci-dessus.

Location directe ou par le biais d’une EURL ou d’une SARL de famille.

La SARL de famille, qui n’est pas soumise à l’IS, peut exercer une activité de location meublée. Dans ce cas, le régime d’imposition est nécessairement le régime réel. Par ailleurs, le bien objet de la location devra faire l’objet d’un apport à la société, apport rendant exigible l’impôt sur la plus-value, alors qu’en cas de location directe, aucun impôt n’est exigible.

Loueur en meublé et cotisations sociales

Se livrant à une activité industrielle et commerciale, le loueur en meublé peut être assujetti aux cotisations sociales des travailleurs non salariés. Lorsqu’il est à la retraite, les cotisations vieillesse qu’il acquitte ne peuvent pas lui donner de droits supplémentaires. Le projet de loi de finances pour 2017 prévoit que les cotisations seront dues même si le loueur est non professionnel, dès qu’il dépasse 23 000 € de recettes annuelles (disposition « anti-Airbnb »).

KBL